Sandeep Mathrani deveria ser o salvador da WeWork.
Um executivo imobiliário, ele se tornou o principal executivo da problemática empresa de escritórios em 2020, depois que uma oferta pública inicial fracassada a empurrou para o beira do colapso. Ele incutiu disciplina e ordem em um negócio que havia cresceu rápido e caoticamente sob seu co-fundador Adam Neumann.
Em vez de construir uma empresa que iria “elevar a consciência do mundo” como o Sr. Neumann queria, Senhor. Mathrani focado nos detalhes sóbrios da administração de uma empresa imobiliária. Ele conduziu a WeWork durante a pandemia, fez com que seus proprietários aceitassem menos aluguel, abriu o capital da empresa e supervisionou uma reestruturação financeira, concluída no mês passado, que reduziu a dívida da empresa.
Mas apenas algumas semanas após a reestruturação, a empresa disse em 16 de maio que Mathrani deixaria o cargo e que nenhum sucessor permanente estava alinhado. Os analistas de Wall Street que se encontraram recentemente com ele ficaram surpresos – um analista escreveu em uma nota de pesquisa que o executivo estava “abandonando o navio”. Algumas semanas depois, o diretor financeiro da WeWork, que ingressou em junho passado, também partiu.
A turbulência levanta novas questões sobre a viabilidade da WeWork, que gastou bilhões de dólares construindo um negócio que nunca chegou perto de empatar – e agora deve competir com a enxurrada de ofertas baratas de escritórios que se tornaram disponíveis desde que a demanda encolheu para trabalhar em casa. para imóveis comerciais.
Os investidores quase desistiram de uma recuperação da WeWork. A ação está sendo negociada em torno de 20 centavos, queda de mais de 95% em relação a outubro de 2021, quando garantiu uma listagem no mercado de ações por meio de uma fusão.
“Ainda acreditamos que a atual estrutura de capital permanece insustentável”, disse Pranav Khattar, analista de crédito primário da S&P Global Ratings.
Em grande parte, o destino da empresa está nas mãos do SoftBank, o conglomerado japonês que investiu quase US$ 12 bilhões na WeWork e é seu maior acionista. O SoftBank também emprestou à empresa centenas de milhões de dólares e reduziu sua dívida com a WeWork na reestruturação do mês passado.
Ao reduzir a dívida da WeWork em US$ 1,4 bilhão no geral e adiar o pagamento de sua dívida restante, a reestruturação deu à WeWork mais tempo para tentar construir um negócio sustentável. Mas a empresa ainda está queimando grandes quantias de caixa a cada trimestre e pode ser forçada a encolher substancialmente, talvez por meio de falência.
Os proprietários de escritórios estão observando a empresa com pavor.
Um colapso da WeWork pode ser um “choque sistemático” para o fraco setor imobiliário comercial em Nova York, São Francisco e outras cidades, disse Stijn Van Nieuwerburgh, professor da Columbia Business School especializado em imóveis.
“Seria despeje mais água fria no mercado de escritórios, que está lutando terrivelmente”, disse ele, observando que a WeWork aluga quase 20 milhões de pés quadrados de escritórios, mais do que qualquer outra empresa nos Estados Unidos.
Até recentemente, Mathrani parecia empenhado em transformar a WeWork. Mas ele ficou exausto com os desafios do negócio e frustrado com o que percebeu como falta de engajamento do SoftBank, de acordo com quatro pessoas familiarizadas com sua liderança que falaram sob condição de anonimato. Ele disse a colegas que estava particularmente irritado por não ter agido mais rapidamente para encerrar a reestruturação da dívida, disseram três pessoas familiarizadas com suas conversas.
A transação não pôde ser feita rapidamente porque era complexa e exigia a aprovação de várias partes, de acordo com uma pessoa familiarizada com o pensamento do SoftBank.
O Sr. Mathrani se recusou a comentar.
Enquanto WeWork e SoftBank discutiam uma reestruturação, outras partes sugeriram acordos com o objetivo de estabilizar a empresa.
No outono passado, Neumann, o cofundador, que detém uma pequena participação na empresa, começou a dizer a amigos e associados que estava pensando em se envolver com a WeWork novamente e comprar de volta algumas de suas ações, de acordo com três pessoas familiarizadas com suas conversas. Ele agendou uma reunião com Mathrani em outubro para discutir um grande investimento e outras iniciativas estratégicas que poderiam fortalecer a empresa, disseram quatro pessoas familiarizadas com os planos.
O Sr. Neumann havia conseguido recentemente um investimento de US$ 350 milhões da empresa de capital de risco Andreessen Horowitz para seu novo empreendimento imobiliário chamado Flow. Ele e outros investidores estavam considerando um investimento na WeWork de até US$ 1 bilhão, parte do qual poderia ter sido usado para recomprar parte da dívida da empresa, disseram duas das pessoas.
O Sr. Mathrani cancelou a reunião e não a remarcou, disseram as três pessoas. Os dois homens nunca se encontraram para discutir a proposta do Sr. Neumann, e não está claro por que o Sr. Mathrani não estava interessado.
O Sr. Mathrani optou por negociar a reestruturação da dívida com o SoftBank e outros investidores aliados da empresa japonesa. Mas ele e os executivos do SoftBank lutaram para chamar a atenção do executivo-chefe do SoftBank, Masayoshi Son, para garantir sua aprovação para o acordo da dívida.
Em março, enquanto as negociações sobre o acordo se arrastavam, Mathrani sentiu cada vez mais que a influência do Softbank sobre a empresa prejudicava sua capacidade de tomar decisões importantes, disseram três pessoas familiarizadas com o assunto.
Na primavera, quando as ações da WeWork despencaram, ele abordou o SoftBank com ofertas de outras empresas interessadas em fechar negócios com a WeWork. A empresa de coworking IWG discutiu um acordo para operar os locais da WeWork em troca de uma taxa, e a JLL, uma das maiores corretoras de imóveis comerciais do mundo, estava em negociações sobre um possível acordo operacional com a WeWork, de acordo com duas pessoas familiarizadas com o negócio. conversas.
O SoftBank não estava interessado. JLL e IWG se recusaram a comentar.
A WeWork fez algum progresso sob o comando do Sr. Mathrani. A empresa reduziu seus custos negociando aluguéis mais baixos com os proprietários e fechando alguns locais. Um recente registro de valores mobiliários da WeWork disse que, desde 2019, economizou quase US$ 12 bilhões rescindindo e alterando centenas de arrendamentos.
Mas a empresa ficou muito aquém de algumas metas que Mathrani havia estabelecido. Em agosto de 2021, a empresa projetou que geraria US $ 4,3 bilhões em receita em 2022; acabou relatando $ 1 bilhão a menos do que isso.
E os custos da empresa ainda podem ser muito altos, dada a fraca demanda por escritórios. Tinha 614 locais no final de março, ante cerca de 715 no final de 2020.
O Sr. Mathrani e os proprietários de escritórios não conseguiram apreciar totalmente a transformação do trabalho de escritório durante e após a pandemia. Com menos pessoas entrando no escritório cinco dias por semana, muitos empregadores decidiram que não precisavam mais manter escritórios dispendiosos.
Um grande desafio é que a WeWork está competindo com uma enorme quantidade de espaço de escritório que os empregadores não precisam mais e estão procurando alugar para outros. “Não há dúvida de que o WeWork é mais caro do que uma sublocação de bom preço”, disse Ruth Colp-Haber, diretora-executiva da Wharton Property Advisors, uma corretora de escritórios de Nova York.
Ela disse que um escritório de 5.000 pés quadrados – grande o suficiente para 20 pessoas – em um prédio de segundo nível em Manhattan pode ser adquirido por cerca de US$ 12.500 por mês no mercado de sublocação. Uma quantidade semelhante de espaço em uma instalação comparável da WeWork provavelmente custaria cerca de US$ 16.000 por mês, disse Colp-Haber, reconhecendo que a WeWork oferece aos inquilinos mais flexibilidade sobre quanto tempo eles querem ficar em um espaço.
Um representante da WeWork disse que a sublocação envolve custos e inconvenientes significativos que podem tornar o uso de um espaço da WeWork mais atraente.
Mesmo antes da recente queda na demanda por escritórios, o modelo de negócios da WeWork sempre se baseava em uma premissa duvidosa.
Fundada pelo Sr. Neumann e Miguel McKelvey em 2010, após a crise financeira, a WeWork assinou contratos de arrendamento de longo prazo para andares em edifícios de escritórios ou edifícios inteiros. A empresa reformou esses espaços e os alugou para freelancers, start-ups e grandes corporações. A ideia era que a WeWork poderia gerar mais receita de aluguel do que estava pagando aos proprietários, oferecendo aluguéis mais curtos, espaços bem projetados e vantagens como happy hours.
O modelo nunca realmente funcionou em grande escala. Na maioria dos locais, os custos ultrapassaram em muito a receita. A WeWork cresceu rapidamente, dobrando sua receita na maioria dos anos desde que foi fundada, mas também mais que dobrou suas perdas. Quando a empresa tentou abrir o capital em 2019, os investidores hesitaram.
A WeWork retirou seu IPO em setembro de 2019 e o Sr. Neumann renunciou ao cargo de presidente-executivo. Desde então, ele recebeu mais de US$ 700 milhões com a venda de ações para o SoftBank e com pagamentos em dinheiro.
Duas pessoas familiarizadas com o assunto disseram que Neumann havia mudado e não estava mais interessado em investir na WeWork. Em um relatório financeiro recente, o SoftBank divulgou que até agora teve mais de US$ 10 bilhões em perdas em seus investimentos na WeWork.
