O preço financeiro do furacão Ian ameaça o mercado imobiliário da Flórida

A escala da destruição do furacão Ian ameaça desestabilizar os mercados imobiliário e de seguros da Flórida, já que os moradores devastados registram um número recorde de reclamações por casas danificadas ou destruídas.

Perdas com seguro privado de Ian são esperadas chegar a US$ 67 bilhões, sem incluir o seguro contra inundações, de acordo com uma estimativa da RMS, uma empresa de modelagem de catástrofes. Isso está de acordo com outro previsões e coloca Ian, que atingiu a Flórida há duas semanas, perto do furacão Katrina de 2005, o desastre mais caro da história dos Estados Unidos.

E é cerca do dobro, em dólares correntes, das perdas seguradas do furacão Andrew em 1992, que foi a tempestade mais cara a atingir a Flórida e levou alguns subscritores à falência enquanto outros fugiam do estado.

Os dados agora deixam claro que Ian faz parte de uma tendência: a mudança climática está tornando os furacões e outros desastres mais destrutivos e elevando o custo do seguro residencial até que esteja fora do alcance de muitas pessoas. Tempestades mais violentas, inundações e incêndios florestais em estados como Luisiana e Califórnia estão fazendo com que as seguradoras recuar desses mercados.

“Você não pode simplesmente construir em áreas de alto risco indefinidamente e esperar que seja segurável a um preço acessível”, disse Zac J. Taylor, professor da Delft University of Technology, na Holanda, que se concentra no impacto das mudanças climáticas em seguros e imóveis, e que cresceu na Flórida.

As consequências de Ian mostram como as mudanças climáticas estão cada vez mais erodindo os fundamentos financeiros da vida americana moderna. Sem seguro, os bancos não emitem hipotecas; sem uma hipoteca, a maioria dos possíveis proprietários não pode comprar uma casa. Com menos compradores, os preços das casas caem e novos empreendimentos podem desacelerar ou até mesmo parar.

“Você precisa de um mercado de seguros privados para ter um mercado de hipotecas”, disse Taylor. “A propriedade da classe trabalhadora e da classe média permanecerá viável na Flórida a longo prazo?”

Um mercado frágil, mesmo antes da tempestade

Por gerações, a costa da Flórida foi definida por casas na praia. Isso foi apoiado pelo mercado de seguros da Flórida, que, de certa forma, foi fabricado com tanto cuidado quanto as subdivisões costeiras que Ian destruiu.

E igualmente frágil.

Depois que o furacão Andrew destruiu dezenas de milhares de casas perto de Miami em 1992, o estado reforçou os códigos de construção e criou uma série de entidades quase públicas para fazer o que o mercado privado não faria: segurar casas na Flórida contra danos causados ​​pelo vento de futuros furacões, em um preço que os proprietários estavam dispostos a pagar.

(Na Flórida, como no resto do país, o seguro contra inundações é vendido separadamente do seguro residencial; a grande maioria da cobertura de enchentes é vendida ou subscrita pelo governo federal.)

Essas entidades quase públicas incluem a Citizens, uma empresa estatal destinada a cobrir os proprietários de imóveis que não conseguem encontrar um seguro privado. O Citizens é financiado por prêmios, mas se precisar de mais dinheiro para pagar os sinistros, adiciona uma sobretaxa às contas de seguro privado dos proprietários de imóveis em todo o estado.

Desde Andrew, a maioria das grandes companhias de seguros nacionais abandonou a Flórida ou fez poucas apólices. Em seu lugar surgiu uma rede de companhias de seguros menores. Mas seu pequeno tamanho não é a única coisa que diferencia essas empresas de outras seguradoras.

Na maioria dos mercados de seguros, as empresas normalmente tentam manter reservas de caixa grandes o suficiente para pagar todos ou a maioria dos sinistros que esperam enfrentar em um determinado ano. Na Flórida, o modelo é diferente: as seguradoras evitam acumular grandes superávits, o que lhes permite manter as taxas mais baixas do que seriam de outra forma.

Em vez de depender principalmente de seus próprios excedentes, quando ocorre uma tempestade, as seguradoras da Flórida dependem fortemente dos chamados resseguradores: empresas, muitas das quais sediadas na Europa, Bermudas ou Caribe, cujo negócio é vender seguros para companhias de seguros, no caso eles enfrentem reclamações que excedam suas reservas de caixa.

O problema com esse acordo é que as resseguradoras, que incluem Lloyd’s de Londres, Munich Re e Swiss Re, renegociam com as seguradoras da Flórida todos os anos. E se eles decidirem que os riscos são muito altos, eles podem aumentar suas taxas o quanto quiserem – ou simplesmente ir embora.

“Você precisa manter as resseguradoras satisfeitas se quiser ter taxas razoáveis ​​para os consumidores”, disse Joseph L. Petrelli, presidente da Demotech, Inc., uma empresa que avalia a saúde financeira de muitas seguradoras da Flórida.

‘Muitas peças quebradas’

Ultimamente, a Flórida tem deixado as resseguradoras cada vez mais insatisfeitas.

Uma reclamação comum é a facilidade com que os segurados podem processar companhias de seguros na Flórida. No ano passado, enquanto a Flórida respondeu por apenas 7 por cento de todas as reivindicações de proprietários de imóveis nos Estados Unidos, ela viu 76 por cento de todos os processos de proprietários de imóveis contra seguradoras, de acordo com dados divulgados em julho pelo Escritório de Regulamentação de Seguros da Flórida.

Outra é a continuação da construção de casas nas áreas costeiras. Em 2011, o então governador Rick Scott, republicano, fechou a agência estatal que tinha limitado a construção de casas em áreas vulneráveis, chamando-o de impedimento ao crescimento. A construção costeira deu um salto: entre 2010 e 2020, a população do condado de Lee, atingida especialmente pelo furacão Ian, cresceu quase um quarto.

“Esses problemas vêm se formando há anos”, disse Keith Wolfe, presidente de propriedades e acidentes dos EUA da Swiss Re. Ele disse que o furacão Ian “testaria este sistema que, francamente, tem muitos pedaços quebrados”.

Mesmo antes de Ian atacar, as resseguradoras começaram a oferecer menos cobertura do que as seguradoras do estado queriam. O Citizens, o plano de seguro exigido pelo governo, só conseguiu comprar metade do resseguro que queria por um preço que estava disposto a pagar, segundo Michael Peltier, um porta-voz. E a cobertura disponível teve um custo alto, com algumas resseguradoras elevando os preços em até 50 por cento.

As taxas crescentes das resseguradoras têm empurrado as seguradoras da Flórida para dificuldades financeiras mais profundas. Como um grupo, as seguradoras de propriedade do estado perderam dinheiro todos os anos desde 2017, de acordo com o estado dados. No ano passado, as seguradoras do estado perderam mais de US$ 600 milhões – em um ano em que nenhum furacão atingiu a Flórida.

Nos últimos anos, Garrett Butler, um corretor de seguros em Miami, vem tendo cada vez mais dificuldade em encontrar cobertura para seus clientes. Pessoas com casas modestas tinham que pagar US$ 20.000 por ano ou mais – se conseguissem encontrar um seguro.

O furacão Ian, disse ele, “vai piorar as coisas”.

Embora o seguro ainda esteja disponível através da Citizens, essa cobertura é limitada a US$ 1 milhão em Miami e Florida Keys e US$ 700.000 em outros lugares do estado. Isso é menos do que o valor de muitas das casas nessas áreas.

A forte dependência do resseguro pode tornar o mercado de seguros da Flórida ainda mais suscetível a choques do que após o furacão Andrew, disse John Rollins, que trabalhou como diretor de risco da Citizens.

“Você vai ter muita dificuldade em conseguir uma nova política”, disse ele. “Não sou alarmista, mas estou muito alarmado.”

Sem opções fáceis

O impacto final da tempestade no mercado imobiliário e de seguros da Flórida é difícil de prever, dizem os especialistas, porque ninguém pode dizer como os formuladores de políticas estaduais reagirão.

O estado poderia aumentar os limites das políticas do Cidadão, disse Rollins. Mas a Citizens já está a caminho de se tornar a maior companhia de seguros do estado; fazer com que ele cresça ainda mais rápido contraria o objetivo há muito declarado da Flórida de manter o número de matrículas baixo, de modo que o plano continue sendo uma seguradora de último recurso.

Outra opção é que o estado expanda o Florida Hurricane Catastrophe Fund, um programa de resseguro estadual que também foi criado após o furacão Andrew. O fundo, que complementa o resseguro que as seguradoras compram no mercado privado, pode pagar no máximo US$ 17 bilhões em qualquer ano. Mas alguns especialistas disseram que o fundo poderia ser esgotado por Ian.

As autoridades poderiam dar permissão ao fundo para disponibilizar mais dinheiro. Mas levantar esse dinheiro significaria cobrar uma taxa dos clientes de seguros em todo o estado – algo indesejável em um estado notoriamente avesso a impostos.

O gabinete do governador Ron DeSantis não respondeu a um pedido de comentário. Uma porta-voz de David Altmaier, comissário de seguros da Flórida, disse em um e-mail que o escritório “monitora de perto e consistentemente a condição financeira e os resultados operacionais das seguradoras para proteger os consumidores”.

Um futuro incerto

Aconteça o que acontecer com o mercado de seguros da Flórida, especialistas dizem que o canto da sereia das cidades costeiras da Flórida continuará, seu sol e águas azuis indiferentes às preocupações de banqueiros e atuários de seguros. As pessoas ainda vão querer morar lá. A questão é como eles vão pagar por isso.

Um mercado imobiliário pós-seguro na Flórida pode assumir muitas formas, disse Benjamin Keys, economista e professor imobiliário da Wharton School da Universidade da Pensilvânia, que estudou a efeitos das mudanças climáticas no setor imobiliário da Flórida.

A casa própria pode se tornar um privilégio dos ultra-ricos, que podem comprar casas sem hipoteca e pagar para reconstruí-las sem seguro. Ou o mercado pode mudar para propriedades de aluguel, com prédios pertencentes a trusts ou outras empresas de grande porte, disse Keys.

Por enquanto, o poder está com executivos de resseguros em lugares como Londres, Munique e Zurique, cujas decisões nos próximos meses determinarão o que acontecerá ao longo da costa da Flórida.

Debbe Wibberg é corretora de imóveis em Cape San Blas, uma pequena península ao sul de Mexico Beach, na Flórida. Ela recentemente buscou uma nova apólice de seguro para sua própria casa, uma pequena casa não muito longe da água, e agora paga quase US$ 3.000 por ano pela cobertura.

Sua nova seguradora não cobrirá casas com mais de 20 anos, disse Wibberg. E algumas empresas têm regras ainda mais rígidas – por exemplo, recusando-se a cobrir casas de praia com fundações de estacas de madeira com mais de uma década.

A retração foi ainda mais pronunciada para as pessoas que compram segundas residências ou imóveis para aluguel por temporada, que compõem a maior parte de sua clientela, disse Wibberg. Alguns desses clientes estão vendo os prêmios subirem 50% ou mais, o que, segundo ela, está começando a prejudicar os preços das casas.

Se os potenciais compradores de imóveis começarem a ter ainda mais dificuldade em encontrar seguro, o que aconteceria com o mercado imobiliário local?

A Sra. Wibberg não hesitou. “Nós não vamos ter um”, disse ela.